各位购房人：

购房是您安居乐业的重要选择，房产交易不是小额买卖，而是您经过深思熟虑的家庭重大消费。为切实维护买卖双方的合法权益，促进公平交易，减少买卖纠纷，推动我县房地产市场持续健康发展，现将购买新建商品房及二手房交易应注意事项提示如下：

一、新建商品房交易风险提示

（一）购房前

1、注意拟购商品房合法性，商品房销售必须“五证”齐全：《房地产开发企业资质证书》、《国有土地使用权证》或《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证明》或商品房项目现售备案证明材料。特别要注意预购的商品房必须在预售许可范围内。

2、应确认售楼部是否公示房源销售现状以及允许预售的每套商品房建筑面积、套内面积、公摊面积、销售价格等。同时，应清楚了解项目的公共设施、公共配套、不利影响因素等按规定需要公示的信息情况。

3、充分了解拟购商品房的销售概况，特别是要核实拟购房屋及土地是否存在抵押、查封等限制交易情况，建议到不动产登记部门咨询。

4、请勿轻信广告宣传、销售人员的口头承诺，特别是对采取返本销售或者变相返本销售、售后包租或者变相售后包租的商品房应当谨慎辨别、理性决策。

5、房地产开发企业设置的商品房样板房，其布置格局、装修材料、装修档次、装修质量和设备的配置，只做销售阶段展示的样板，不作为交付标准，但买卖双方另有约定的可从其约定。

 特别提醒：凡未取得《商品房预售许可证明》或商品房项目现售备案；在建工程和土地在抵押状态且债权人不同意销售；存在法院查封等情形的商品房不可购买、不可交付房款。

（二）购房时

1、确定购房的，购房人应与房地产开发企业在玉溪市智慧房管信息平台统一网签正式的《商品房买卖合同（预售/现售）》。

2、签订合同前，购房人应仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，如交付条件、交接方式、面积差异处理、不动产证办理、质量保修等条款，避免不必要的风险和损失。购房人要特别注意拟购买房屋经自然资源规划部门批准的合法使用功能，确认项目经批准的住宅、办公、商业等功能。房地产开发企业所做的承诺，购房人可以要求写进书面补充协议进行约定，所有的口头承诺和前景描述，只供买卖双方交易时参考。合同签订后，由此产生的法律后果由签订双方负责。

3、签订合同后，购房人应督促房地产开发企业在30日内到县房屋管理所窗口（政府二办公区一楼B厅）办理《商品房买卖合同》备案，避免“一房多卖”风险。

4、交付房款时，全部购房款都必须直接存入《商品房预售许可证明》上指定的监管账户，以避免预售款被挪用。不按规定将购房首付房款存入监管账户的，无法办理商品房买卖合同网签备案。

5、交付房款后，购房人须向房地产开发企业索要交付定金、首付款、按揭贷款的正规发票。收据、收条在商品房交易中法律效力较弱。

（三）购房后

1、妥善保管楼盘宣传资料、商品房买卖合同、付款票据等相关凭证，如发生纠纷的可选择通过司法途径维护自身合法权益。

2、商品房交付使用时，购房人需向房地产开发企业索要《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》并认真阅读，掌握住宅使用时的注意事项及住宅质量保修范围和时限，正确维护自身权益。

3、住宅专项维修资金交存，由购房人在办理商品房买卖合同备案前自行到管理部门委托的专户银行（建设银行）交存。房地产开发企业或物业服务企业无权代收代缴住宅专项维修资金。

（四）其他注意事项

1、预购商品房项目没有获得预售许可的，购房人参与项目进行的所谓“VIP认购”、“预订”、“排号”、“发卡”等认筹和认购活动不受法律保护。

2、为防止在商品房交易的“炒卖炒买”行为中导致购房人的财产损失，应坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，严禁将通过预售选定的商品房采用加价或其他方式转售给其他购房人。

3、房地产开发建设及销售属市场行为，商品房交易属于经济生活范畴，广大购房群众在购房时要结合自身需求和经济能力，谨慎辨别、理性购房。同时，要切实增强法律意识，在商品房交易过程中，充分运用法律武器，正确维护自身合法权益。

（五）购买新建商品房备案需提交的资料

 1、买方身份证复印件1份；

2、结婚证复印件1份（如未婚，需填写婚姻状况声明原件1份；如离异，需提交离婚证复印件1份，离婚协议复印件1份，填写婚姻状况声明书原件1份)；

3、商品房买卖合同原件5份；

4、首付款购房发票复印件1份；

5、授权委托书、委托人身份证复印件1份；

6、公共维修基金发票复印件1份；

7、房地产开发企业相关资料复印件各1份（营业执照，预售许可证，资质证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，施工许可证，不动产权证，法人身份证，授权委托书原件，委托人身份证复印件等）。

二、二手房交易风险提示

二手房具有即买即住优势，但二手房交易又易发生交易纠纷。许多购房者关注的重点仅停留在成交价格和房屋地段，却忽略了存在的风险，结合我县近期交易市场收获信息，温馨提示如下：

一要了解房屋状况。在购房前，经实地看房核实房屋自然状况后，拟进行购买的还应掌握房屋权属状况，注意核验卖房人对房屋是否享有唯一的所有权、土地使用年限、租赁状况等信息，确定拟购房屋是否具备上市交易资格，若无法进行网签的房源，应进一步核实房源情况。

风险提示：此环节最大风险是产权瑕疵问题，购房前必须到华宁县不动产登记中心办理查档，如拟购房屋处于抵押、查封等限制交易状态，应暂停交易。出卖人私自承诺的“可更名”、“可解除原备案”等说法均属不实谣传。

二要提前做好约定。确定房屋产权后，买卖双方通过协商可签订房屋预约买卖合同，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、交易税费双方如何分担、产权办理、违约金和违约责任等达成一致意见，建议约定在二手房交易窗口完成递件手续后，由双方可信赖的第三方将定金划拨给卖家。

风险提示：签订预约买卖合同的，应在合同中注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”。为避免交房前业主存在拖欠费用等现象，可签订交房保证金协议，约定在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。

三要签订网签合同。确定购买的，交易双方应到县房屋管理所窗口（政府二办公区一楼B厅）网签《二手房买卖合同》，交易双方私下签订的任何有关房产交易的预约合同及协议不得与正式网签合同内容相冲突，避免产生法律纠纷。

风险提示：如果房产有共有权人，所有共有权人均必须签字，避免交易存在失败的可能；如房屋设定了“居住权”的，买方应了解居住权期限，避免不能顺利入住；如房屋有租约的，应该让租户签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败；如果该房产附有户口，要了解卖方人的户口是否已经迁出。

四要预判贷款额度。如果不是一次性付款，买家还需要到银行申请按揭贷款。买房人要提前预估出现贷款额度不能达到预期的情况，可提前对比同楼盘或同地段房价，必要时提前咨询专业人士，对房屋进行估值，避免出现按揭银行评估价格低于实际成交价格，银行审批放贷额度低于买家预估金额的情况，造成交易失败。

风险提示：如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易无法达成将造成违约，可选择在合同中约定解决方法，明确解除合同或支付赔偿违约金等解决方式。

正式交付房产前还需核实物业、水电、有线电视、燃气等细节后才能正式完成交易。购房作为老百姓一生中最大的事，切不可贪图一时便宜而贸然进行房产交易。若交易双方当事人在二手房交易时发现投机炒房个人、团伙及“黑中介”等违法违规行为，请立即向行政主管部门举报，谨记依法依规进行交易，才是对交易双方最好的保障。

购买二手房网签需提交的资料：

1、卖方身份证、结婚证复印件1份；

2、买方身份证、结婚证复印件1份（如离异，提供离婚证，离婚协议；丧偶，提供死亡证明）；

3、房产证、土地证或不动产权复印件1份；

4、不动产登记中心无查封，无抵押证明原件1份；

（注：买卖双方需携带本人身份证、结婚证、房产证原件办理）。

                                              华宁县住房和城乡建设局

                                                   2021年8月10日